Se si vive in un appartamento in affitto e, improvvisamente, si viene a sapere che la casa è stata pignorata o messa all’asta, è naturale che sorgano timori rispetto al contratto o dubbi rispetto a chi bisognerà pagare l’affitto, temendo che un giorno il tribunale possa richiedere nuovamente il versamento dei canoni.
Ecco cosa bisogna sapere e come comportarsi.
Con regolare contratto d’affitto: l’asta non interrompe la locazione?
Il primo dubbio da dissipare riguarda il timore che l’eventuale asta o pignoramento della casa significhi per l’inquilino la fine del contratto d’affitto in essere.
Se si ha un regolare contratto d’affitto, la messa all’asta dell’immobile non implica la risoluzione della locazione. L’inquilino potrà restare nell’appartamento durante tutta la procedura esecutiva e anche in caso di successiva assegnazione del bene a un terzo offerente.
Dall’altra parte, chi si aggiudica la casa all’asta dovrà rispettare il contratto d’affitto, fino alla sua naturale scadenza, quando potrà dare disdetta.
Il nuovo proprietario può alzare il prezzo dell’affitto, se il canone è iniquo
Chiarito il fatto che un inquilino con contratto anteriore alla messa all’asta dell’appartamento in cui vive può continuare a restare nella casa, si pone un altro dubbio: l’aggiudicatario della casa può modificare il contratto esistente e chiedergli un canone di affitto più alto?
Secondo le norme in vigore, il nuovo proprietario non è obbligato a rispettare il contratto di locazione, se il canone pattuito dal debitore sia inferiore di almeno un terzo del prezzo concordato nelle locazioni precedenti.
Il “giusto prezzo” si deve calcolare tenendo conto delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, dei parametri dell’equo canone e delle valutazioni di mercato.
In caso di affitto senza contratto
Il contratto di affitto prevale sull’aggiudicazione all’asta solo se regolare e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in data certa e anteriore al pignoramento.
Se, invece, dovesse essere posteriore o in caso di mancata registrazione, e quindi di affitto in nero, si può procedere con lo sgombero coatto. In tale ipotesi, l’aggiudicatario può agire per vie legali intentando una causa.
A chi pagare il canone di locazione, se la casa in affitto va all’asta
Il proprietario dell’appartamento rimane tale fino a quando non viene assegnato a un offerente nella procedura d’asta e quando interviene la notifica dell’atto di pignoramento ha il divieto di dare in affitto a terzi il proprio appartamento.
Dal canto suo, l’inquilino, se il contratto è stato regolarmente registrato, non potrà ugualmente essere sfrattato.
Il custode giudiziario gli invierà una comunicazione in cui gli intimerà di versare i canoni mensili della locazione al custode stesso o alla procedura giudiziale.
