Bentrovati nel nostro blog! Oggi parleremo dell’accollo del mutuo, un istituto molto particolare.
In pratica, si può subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento, completando il pagamento delle rate rimaste.
Conviene? E come funziona esattamente?
Le parti coinvolte
La procedura di accollo del mutuo è esplicitamente inserita nel codice civile e regolamentata dall’articolo 1273.
Oltre al caso in cui privato intenda acquistare da un altro privato un immobile, possono ricorrere all’accollo del mutuo anche i coniugi che per esempio, in fase di separazione, decidono di gravare uno solo dei due del debito rimanente.
Le parti coinvolte nella procedura sono tre:
- L’intestatario originario del mutuo, ossia l’accollato
- Il soggetto che subentra nel pagamento del mutuo, ossia l’accollante, che rimborserà le rate mancanti secondo quanto previsto dal piano di ammortamento iniziale
- La banca creditrice
Le tipologie di accollo del mutuo
Sostanzialmente esistono due tipologie di accollo: cumulativo e liberatorio, le quali si distinguono in base al maggiore o minore coinvolgimento del mutuatario precedente.
Accollo cumulativo
L’accollato resta obbligato: ciò significa che se il nuovo debitore, cioè l’accollante, risulta insolvente, il debito ricade su di lui.
Accollo liberatorio
Il debito e gli oneri correlati sono interamente trasferiti sull’accollante, mentre l’accollato si libera da qualsiasi obbligo. Questa fase viene effettuata sempre e comunque prima dell’emissione del cosiddetto rogito notarile.
A chi conviene?
L’accollo del mutuo presenta vantaggi sia per il nuovo sia per il vecchio debitore. Nello specifico si risparmiano i costi legati all’accensione del finanziamento, perché non sono necessarie perizie, istruttorie e spese notarili. Il precedente mutuatario, inoltre, non deve sostenere le spese per l’estinzione anticipata e quelle di cancellazione dell’ipoteca. La procedura di accollo del mutuo velocizza anche i tempi, perché molte delle verifiche iniziali che spettano alla banca sono già state effettuate.
Per i mutui stipulati dopo il 3 aprile 2007 non sono più previste penali per l’estinzione anticipata, diminuendo sostanzialmente i vantaggi per l’accollato.
Accollo del mutuo edilizio
L’accollo del mutuo è una procedura che viene usata spesso nelle compravendite direttamente dai costruttori. Il motivo è semplice: un costruttore, di solito, deve contrarre un mutuo edilizio per potere avviare la costruzione. L’ipoteca che grava sul terreno si estende poi a tutta la costruzione, venendo infine ripartita sulle singole unità immobiliari. La persona che desidera comprare l’immobile, dunque, può accollarsi la quota del mutuo edilizio che grava su di esso.
Legalmente il costruttore potrebbe essere chiamato ad estinguere il mutuo esistente prima dell’atto, ma di fatto spesso viene estinto con quanto ricavato dalla vendita.
Per quanto riguarda l’acquirente, invece, di sicuro risparmia sulle spese di apertura del mutuo, ma prima di accettare gli conviene comunque valutare il piano di rimborso e il tasso di interesse, possibilmente confrontandoli con altre opzioni proposte dalle banche.
È sempre importante comunque precisare le condizioni dell’accollo per iscritto.
Se il mutuo è cointestato è possibile l’accollo?
Se a essere intestatarie del contratto di mutuo sono più persone (due coniugi, genitori e figli o una coppia di fatto) l’accollo è possibile: semplicemente la parte che rimane proprietaria dell’immobile mantiene le stesse condizioni stipulate in fase di firma. Anche in questo caso la banca deve dare il suo benestare a un accollo di tipo liberatorio, gravato dagli oneri notarili come detto sopra.
La banca può rifiutare l’accollo del mutuo?
In linea teorica, alla banca importa solo che il debito venga estinto, indipendentemente da chi paga le rate rimanenti. Tuttavia, non sempre gli istituti di credito danno il via libera all’accollo di mutuo perché preferiscono accenderne di nuovi con diverse condizioni.
Solitamente gli istituti di credito avviano un’istruttoria sull’accollante (una fase di verifica dei requisiti economici in capo allo stesso), valutandone il merito creditizio per decidere se è in grado di sostenere l’impegno nel caso voglia liberare l’accollato.
Questo per quanto concerne l’accollo del mutuo liberatorio, mentre per quello cumulativo non serve il benestare della banca.
A cosa prestare attenzione
Perché l’accollo del mutuo possa considerarsi vantaggioso bisogna prestare attenzione e verificare alcuni aspetti:
- Che non ci siano stati ritardi nei pagamenti delle rate da parte dell’accollato, che altrimenti ricadrebbero sull’accollante (che sarà in mora);
- Che le condizioni applicate dalla banca non impongano vincoli nei confronti dell’istituto di credito;
- Che i tassi applicati al mutuo siano in linea con quelli attuali;
- In caso di accollo di mutuo edilizio, che il debito corrisponda al lotto acquistato;
- Che il subentrante abbia i requisiti necessari per l’accollo. In caso contrario, l’accollo potrà essere solo di tipo cumulativo.
Costi e tempi dell’accollo del mutuo
Come per qualsiasi tipo di compravendita, il contratto ha valore solo dopo avere stipulato il rogito notarile; e il cliente sostiene solo i costi per l’atto di compravendita. A differenza di un mutuo “tradizionale”, però, l’acquirente non dovrà sottoscrivere l’atto di mutuo dal notaio. L’accollato sarà liberato secondo tempistiche che sono difficili da prevedere perché solitamente seguono i ritmi richiestI dall’istruttoria bancaria (e che quindi variano da istituto a istituto).
di Vincenzo Stella
