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DIVIDERE UNA CASA IN DUE APPARTAMENTI

Bentrovati nel blog di Edilservice Barletta! Avete una casa e volete dividerla in due appartamenti? Vediamo insieme come fare!

Iniziamo con il porci delle domande.

Perché dividere una casa in due?

Le motivazioni che spingono un proprietario di un immobile a dividere una casa in due possono essere numerose e differenti, ma soprattutto sono legate a motivi di varia entità.

Solitamente, le motivazioni che spingono a dividere un appartamento in due appartamenti sono legate alla successione ereditaria (dividendo così l’immobile in parti uguali tra entrambi gli eredi). Ma non solo: dividere una casa in due significa anche fare un investimento immobiliare, affittarne una parte creare un appartamento indipendente.

I permessi necessari per dividere casa in due

La procedura da seguire per il frazionamento di un immobile dipende:

  • Dal Piano Regolatore Generale (PRG)
  • Dal regolamento edilizio
  • Dai regolamenti condominiali

Non sempre è possibile dividere un immobile. Infatti, i primi documenti necessari da analizzare sono quelli relativi alle conformità urbanistiche e catastali dell’immobile oggetto di divisione. Oltretutto, la divisione di un immobile viene classificata come manutenzione straordinaria.

Pertanto, per avviare i lavori, occorre distinguere due tipi di comunicazione necessaria:

  • Modulo CILA (ossia Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
    Comunicazione che attesta l’inizio dei lavori da parte di un tecnico specializzato. La CILA risulta necessaria nel momento in cui, per eseguire i lavori, non si interviene a livello strutturale.
  • Modulo SCIA (ossia Segnalazione Certificata Inizio Attività)
    Comunicazione che invece risulta necessaria nel caso di interventi strutturali.

Entrambe le pratiche dovranno essere consegnate al Comune. Nel caso però vi siano vincoli paesaggistici, occorrerà ulteriore documentazione da presentare al Comune.

Oltre CILA e SCIA, occorrerà presentare l’aggiornamento catastale al Catasto. Quando si effettua la soppressione del subalterno vecchio per costituire due nuove unità immobiliari, si dovrà dimostrare la conformità urbanistica nelle note, specificando il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.

Inoltre, se l’appartamento che si intende dividere in due fa parte di un condominio, si dovrà innanzitutto richiedere l’autorizzazione condominiale, in modo tale da portare all’attenzione degli inquilini e dell’amministratore condominiale della variazione.

Per ciò che riguarda l’impiantistica, sarà necessaria una gestione dei contratti con l’ente energetico esercente.

Al termine dei lavori…

La segnalazione al Comune del termine dei lavori è un altro passaggio importante.

Di fatto, una volta ultimati i lavori di frazionamento, è necessario presentare un Modulo SCIA relativo a entrambe le unità immobiliari, al fine di fornire una segnalazione della fine degli interventi di ristrutturazione.

Oltre a ciò, ci sarà bisogno di aggiornare i dati presenti nella visura catastale, da parte di un tecnico abilitato, che permetterà di identificare separatamente i due immobili attraverso la sostituzione dei subalterni. Questo passaggio, da quel momento in poi, consentirà di identificare in modo univoco le due unità immobiliari come indipendenti.

Nel caso in cui si tratti di un frazionamento all’interno di un condominio, sarà necessario procedere con l’aggiornamento delle tabelle millesimali, poiché due unità immobiliari distinte presentano un valore diverso nella divisione delle spese, che si calcolano proprio servendosi delle tabelle.

Quali sono i costi per dividere una casa in due unità?

I costi per dividere casa in due unità sono svariati e dipendono anzitutto dal Comune e dalla tipologia di intervento.

Pertanto, non è possibile fissare una somma complessiva e sempre valida dei costi.

Tuttavia, è possibile fare un inventario di quelle che saranno le principali spese da sostenere, ovvero:

  • Prestazione dei tecnici per progetti, pratiche e direzione dei lavori
  • Interventi edili ed impiantistici
  • Acquisto delle forniture per materiali e arredi
  • Diritti di istruttoria della pratica edilizia
  • Imposta catastale per la variazione
  • Allaccio delle nuove utenze

In conclusione, i fattori da considerare e i passaggi da seguire sono molteplici, ma questo non fa della procedura qualcosa di estremamente complesso. Di fatti, non essendoci un iter burocratico complesso, la procedura risulta abbastanza semplice. Ma occhio al rapporto qualità-prezzo!

 

A cura di Vincenzo Stella

 

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