Prima di parlare di manutenzione ordinaria e straordinaria, vediamo la definizione di manutenzione: si intende l’insieme delle operazioni necessarie a conservare un bene funzionante.
Facciamo l’esempio dell’ascensore condominiale o della caldaia: la loro manutenzione consiste in tutti gli interventi che garantiscano il regolare funzionamento degli impianti.
Ciò premesso, vediamo la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria.
Manutenzione ordinaria
Consiste in interventi periodici o eseguiti all’occorrenza, in caso di guasti di un bene comune a causa del suo normale utilizzo.
La legge, parlando di locazioni, stabilisce che le piccole riparazioni (o riparazioni ordinarie) sono quelle che dipendono da deterioramenti conseguenti all’uso.
Dunque, rientrano tra gli interventi di piccola manutenzione tutti quelli che si rendono necessari a seguito di guasti minimi, come ad esempio il ricambio delle guarnizioni delle tubature, la sostituzione di un vetro rotto o la tinteggiatura delle pareti.
Manutenzione straordinaria
Consiste in interventi imprevedibili, dovuti a situazioni eccezionali o fuori dalla norma. Rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie gli interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, come ad esempio la ristrutturazione di una parte dell’edificio o la riparazione della caldaia dovuta a un difetto di produzione.
Detto in altre parole, dev’essere considerato come straordinario ogni tipo di intervento che esuli dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).
Un ulteriore criterio per definire un lavoro di tipo straordinario è da individuare nella notevole entità della spesa. Secondo la Corte di Cassazione, nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.
